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楼市调控的底线、中线和顶线

(1)底线是保证游戏可以继续玩下去。 (2)顶线是保证游戏参与方有适度的利润。 (3)中线是打掉购房者的上涨预期。文 | 地产八卦女 陈庆 01 最近,深圳中止第二批集中土拍,杭州…

(1)底线是保证游戏可以继续玩下去。

(2)顶线是保证游戏参与方有适度的利润。

(3)中线是打掉购房者的上涨预期。
文 | 地产八卦女 陈庆

01

最近,深圳中止第二批集中土拍,杭州第二批集中土拍改为“限溢价、竞品质”,天津、广州、北京等主要城市二次土拍则大幅延后,一时间,全国土地市场似乎冰封。
峰回路转的是,昨天,自然资源部召开闭门会议,说要将单宗住宅用地溢价率控制在15%以内,同时,还不得以竞配建等方式增加实际地价。

这意味着什么?其实,深圳土地“流拍”,就是因为地价太高、批的预售价相对地价又太低,再加上严厉的限购政策,导致大部分的房企都玩不下去了。
而各城市二次供地延后,集体限溢价、不再竞配建,则说明政府意识到,房企在当下已经没有买地的意愿了,已经到了必须要出补救措施的时候。
毕竟,全国各大主要城市,仍然对土地财政依赖程度很高。除了北上深,如果短时间内全国各家房企都不拍地了,政府收入、以及近20年来形成的土地财政消费习惯,也将会遭受突如其来的大考验。

▲2020年各城市土地财政依赖度排行榜

02

站在甲方乙方的角度来看,政府卖地,房企其实也是客户。一旦客户的买地意愿下滑,政府“甲方爸爸”的傲娇也会消失。
那么除了土地财政依赖的原因,房企不拿地,促使政府改变二次供地规则,还有其他原因吗?
其实下面这幅图,已经很好说明了“地产不能倒”的原因。
▲房地产不能倒,准确来说,应该是“房地产供应链不能倒”,因为房地产行业是一个母行业,背后附带着多个子行业,每一个行业,都影响着千家万户。

由此,从自然资源部出政策的迅猛程度来看,我们可以总结出楼市调控的底线,就是能够保证地产商继续拿地,供应商可以继续给地产商供应产品,游戏可以继续玩下去。

03

既然楼市调控的底线是保证游戏可以玩下去,不崩盘即可,那么,调控的中线和顶线在哪呢?
个人认为,调控的中线,是打掉购房者、开发商的上涨预期,实现房住不炒。
无论是从杭州最近的“一夜入冬”政策,还是连大湾区唯一不限购的惠州都表态限购了来看,政府确实在全力推进房住不炒。
那么,何谓“不炒”?不是没有买卖,而是没有太大涨价预期,同时保证房价又不怎么跌,通过限售、提高房贷利率、提高首付比例等各种方式拉高短炒成本,实现挤压投资客,保证进场买房的都是刚需;
目前,整体来看,全国楼市基本杜绝了短炒,若非长期持有,否则现在进场买房不明智。
至于调控的顶线,则是保证游戏参与方,都有适度的利润和适度的社会效益。
为什么这么说呢?我们知道,开发商不是做慈善的,可能有一两个项目,像滨江一样“努努力争取1%-2%的净利润”,但长期如此,绝对会导致整个行业系统性撤资,烂尾楼、质量维权层出不穷。

而对于政府来说,既要保证开发商愿意拿地、维持土地财政,又要保证房地产供应链稳定、维护就业稳定,也需要给开发商“让利”,给一个适度的利润空间;同时,又考虑到当前的人口问题,降低二胎、三胎生育成本迫在眉睫,所以这个房开利润率也不可过高,否则羊毛出在羊身上,伤害的还是普罗大众。
因此,适当的利润,是整个行业健康发展必不可少的。这次政府提出限溢价、竞品质,整体导向非常好,也多方面考虑了地产各参与方的利益。


04

说实话,各家地产商短期不拿地,也许是一件好事。
毕竟,看看今年4月份克而瑞出的报告《2020年中国房企总土储货值排行榜TOP100》,我们会发现,百强房企的土地储备,也大都能够支撑各家企业在不拿地的情况下,卖上3-4年了!

因此,当前阶段,全力去库存、降低负债率,保证楼市的供应稳定,保证房企的资金链安全,相比拿地,更为重要。

而政府,也应在此时,做好土地收储工作,为楼市调控的长期性,做好充足的计划和万全的准备。

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作者: 财经黄金眼

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